Informacioni sistem ProNep – promet nepokretnosti

Informacioni sistem “ProNep” (“Promet nepokretnosti”) uspostavljen je da bi pojednostavio proceduru i uštedeo Vam vreme i novac u administrativnim procedurama koje se sprovode prilikom prenosa prava svojine, a naročito kupovine, prodaje, poklanjanja nepokretnosti, zatim sprovedenih ostavinskih postupaka i dr.

Ukoliko sledite opisane korake,jednim dolaskom u kancelariju javnog beležnika možete uraditi sve što je neophodno za prenos prava na nepokretnosti, štedite svoje vreme izbegavajući čekanje redova na šalterima različitih nadležnih službi. Ne treba više prethodno da odlazite do Službe katastra da vadite vlasnički list, niti naknadno do Poreske uprave i Uprave prihoda JLS, radi prijave poreza na prenos apsolutnih prava i poreza na imovinu, kao ni u preduzeće nadležno za objedinjenu naplatu komunalnih usluga (Infostan) radi prijave promene vlasnika, jer jednošalterski sistem uspostavljen pri kancelarijama javnih beležnika i službi katastra nepokretnosti to radi za Vas.(vidite tabelu ispod, u kojoj ukazujemo na unapređenje sistema u korist građana po koracima-aktivnostima).

Dodatne pogodnosti koje Vam omogućava novi sistem

• Svi primerci isprave koju je sastavio beležnik (ugovor, ostavinsko rešenje) ostaju kod Vas, jer više niste dužni da original te isprave dostavljate Službi katastra radi upisa prava svojine;
• Ne treba da brinete da li ste Službi katastra dostavili valjanu i dovoljnu dokumentaciju za upis prava, jer joj tu dokumentaciju sada dostavlja javni beležnik, koji vodi računa o tome po službenoj dužnosti i dužan je da Vas upozori ako dokumentacija koju je cenio i sastavio za Vas nije dovoljna za upis prava svojine u katastar na Vaše ime;
• Ne treba da brinete da ćete biti kažnjeni zbog poreskog prestupa neblagovremenog podnošenja poreske prijave, ukoliko ste se odlučili da poresku prijavu podnesete preko javnog beležnika.

U nastavku pročitajte šta, kao kupac ili prodavac nepokretnosti, treba da uradite kako biste iskoristili sve prednosti sistema “ProNep”, odnosno koji su koraci u realizaciji kupovine odnosno drugog načina prometa nepokretnosti.

“Promet nepokretnosti” je zakonska terminologija za prenos prava svojine (odnosno prodaju, kupovinu, poklanjanje) na nepokretnosti. Takođe “solemnizacija ugovora” je zakonski termin za strožiju formu overe ugovora kojima se prometuje nepokretnost.

Koraci u realizaciji kupovine nepokretnosti

Prvi korak

Izbor javnobeležničke kancelarije kod prometa nepokretnosti i konsultacije u vezi sa potrebnom dokumentacijom

Prvo, izaberite mesno nadležnu kancelariju javnog beležnika.

Vodite računa da, za razliku od npr. overe potpisa, kod prometa nepokretnosti nadležna kancelarija nije bilo koja, nego baš ona na čijem se službenom području nalazi nepokretnost koju prometujete. Službeno područje javnobeležničke kancelarije odgovara području Osnovnog suda za koji je imenovan.

Važno: u slučaju da za određeno službeno područje (što može biti jedna ili više opština) nije imenovan javni beležnik, posao overe vrši osnovni sud.

Pre zakazivanja termina za solemnizaciju (overu) ugovora ili sačinjavanja isprave konsultujte izabranu javnobeležničku kancelariju koju dokumentaciju treba da joj dostavite da bi taj javni beležnik izvršio solemnizaciju (overu) Vašeg ugovora ili sačinjavanje isprave.

Drugi korak

Priprema potrebne dokumentacije

Pre odlaska u javnobeležničku kancelariju radi solemnizacije (overe) ugovora ili sačinjavanja isprave potrebno je da pripremite dokumentaciju u skladu sa instrukcijama pribavljenim i prethodnom koraku. Iako će Vas o tome i zvanično obavestiti javni beležnik, predočavamo Vam koju dokumentaciju treba da pripremite:

• Identifikaciona dokumenta svih učesnika u pravnom poslu a sve u skladu sa pravilima za utvrđivanje identiteta učesnika;

• Ugovor koji solemnizujete (overavate) kod javnog beležnika, npr. ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i dr;
• Punomoćje, ukoliko ovlašćujete drugo lice da ovu radnju obavi u Vaše ime i za Vaš račun;
• Isprave koje dokazuju pravni kontinuitet vlasništva nad nepokretnošću, što mogu biti raniji ugovori o prodaji, rešenja o nasleđivanju i slično, u slučaju kada prodavac nije upisan kao vlasnik u katastru nepokretnosti;
• Izvod iz lista nepokretnosti, na koji ne morate više čekati na šalteru službe katastra nepokretnosti, već od javnog beležnika možete tražiti da izvrši uvid u elektronsku službenu evidenciju. Javni beležnik u tom slučaju, potpuno besplatno, štampa Izvod iz elektronske službene evidencije, čime ste oslobođeni ranijeg troška za:
  • taksu za uslugu i
  • administrativnu taksu;
• Drugu dokumentaciju u zavisnosti od specifičnosti konkretnog slučaja, kao što je npr. procena vrednosti nepokretnosti, građevinsku, upotrebnu dozvolu i drugo, već u skladu sa konsultacijama sa nadležnim javnim beležnikom.

Ukoliko ste u braku i stičete nepokretnosti, potrebno je da pripremite i:

• Izvod iz matične knjige venčanih, jer članom 7. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (“Sl. glasnik RS”, br. 41/2018 i 95/2018) predviđeno je da se svojina stečena u toku trajanja braka, upisuje u katastar nepokretnosti kao zajednička. Ukoliko ste u braku i stičete nepokretnost po osnovu rada (dakle, ne i nasledstvom ili ličnim poklonom) u toku trajanja bračne zajednice potrebno je da javnom beležniku donesete i izvod iz matične knjige venčanih.
• Ukoliko nepokretnost kupujete, overenu izjavu oba bračna druga da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj imovini, nego o ličnoj imovini jednog od supružnika, u slučaju da se radi o sticanju imovine supružnika koja nije stečena radom u toku trajanja braka (kupovina nepokretnosti od novca koji je lično poklonjen, nasleđen…). Važno: ukoliko ovaj dokument ne bude dostavljen, imovina će u katastru nepokretnosti biti upisana kao zajednička.
• Overenu izjavu bračnih drugova za upis zajedničke imovine, ukoliko želite da nepokretnost, koja je već upisana kao svojina samo jednog supružnika, naknadno bude upisana kao zajednička svojina. Izjavu će potom javni beležnik proslediti katastru na upis.

Ukoliko ste u braku i otuđujete nepokretnosti, potrebno je da pripremite i:

• Ukoliko nepokretnost prodajete, obavezno je da obezbedite saglasnost bračnog druga za prodaju nepokretnosti, ako je nepokretnost stečena tokom trajanja zajednice života zajedničkim radom.

Treći korak

Solemnizacija (overa) ugovora i sačinjavanje isprave

Nakon što ste javnom beležniku dostavili svu potrebnu dokumentaciju, u kancelariji javnog beležnika, u zakazanom terminu, vrši se solemnizacija (overa) ugovora ili sačinjavanje isprave.

Odmah po overi ugovora, a najkasnije u roku od 24 sata javni beležnik će digitalizovati (skenirati i elektronski potpisati) primerak ugovora sa solemnizacionom klauzulom, uz dokumentaciju kojom se dokazuje pravni sled vlasništva od lica koje je kao vlasnik upisano u katastar, do lica koje je potpisnik ugovora u svojstvu prenosioca prava (prodavac, poklonodavac i dr.) i potom sve zajedno elektronski dostaviti e-Šalteru Republičkog geodetskog zavoda.

Ukoliko ste doneli i popunjenu poresku prijavu, javni beležnik će ih elektronski dostaviti nadležnom organu, čime ste izvršili i obavezu prijave poreza na imovinu.

Četvrti korak

Prijavljivanje poreza i dostava ugovora Infostanu

Elektronskim putem preko javnog beležnika možete prijaviti poreze na imovinu i porez na prenos apsolutnih prava za nepokretnost koju prometujete (ako je reč o ugovoru o poklonu, umesto poreza na prenos apsolutnih prava prijavljujete porez na poklon), ili sticanjem nepokretnosti po osnovu rešenja o nasleđivanju (u tom slučaju, umesto poreza na prenos apsolutnih prava prijavljujete porez na nasleđe).

Da biste prijavili poreze na imovinu elektronskim putem preko javnog beležnika, i tako sebi uštedeli dve “posete” šalterima prvo Poreske uprave, potom i lokalne poreske administracije, neophodno je da kod javnog beležnika donesete popunjene i potpisane obrasce poreskih prijava:

Obrazac poreske prijave poreza na nasleđe i poklon – PPI 3

Obrazac poreske prijave poreza na prenos apsolutnih prava – PPI 4

Obrazac poreske prijave poreza na imovinu – PPI 2 (sada sadrži i prilog koji se zove PAP obrazac, takođe ga je neophodno popuniti).

Ukoliko donesete popunjene i potpisane poreske prijave, javni beležnik će ih, po overi ugovora o prometu nepokretnosti, odnosno nakon pravnosnažnosti rešenja o nasleđivanju, elektronski proslediti nadležnim poreskim službama.

Postoji mogućnost i da samostalno prijavite porez na prenos apsolutnih prava i porez na nasleđe i poklon elektronskim putem, pristupom portalu ePorezi i instaliranjem zvanične besplatne aplikacije za prijavu poreza.

Važno: za postupak prijave putem portala ePorezi neophodan je kvalifikovani elektronski potpis, koji se najlakše i bez naknade pribavlja u MUP-u.

Peti korak

Potvrda o prijemu

e-Šalter Republičkog geodetskog zavoda odmah po prijemu dokumentacije automatski dostavlja javnom beležniku elektronsku potvrdu o prijemu, koja sadrži naziv nadležne službe katastra nepokretnosti, broj predmeta i vreme prijema.

Važno: javni beležnik će potvrdu odštampati i izdati Vam je istog dana. Potvrda je od koristi pošto Vam omogućava da vršite kontrolišete status svog predmeta u nadležnoj službi katastra.

Nakon prijema dokumentacije koja je podobna za upis prava, zabeležbe ili predbeležbe, nadležna služba katastra nepokretnosti tu činjenicu objavljuje na internet stranici Republičkog geodetskog zavoda.

Šesti korak

Dostava rešenja o upisu

Katastar nepokretnosti će, nakon što donese rešenje o upisu, za šta je zakonom propisan rok od 5 dana, dostaviti to rešenje na adrese prebivališta svih lica na koje se upis odnosi. Služba katastra ovo rešenje dostavlja i javnom beležniku elektronskim putem, ali samo radi informisanja jer javni beležnik nije punomoćnik stranke i ne može izjaviti žalbu protiv ovog rešenja.

Možete zahtevati dostavu rešenja i na adresu različitu od adrese Vašeg prebivališta (adresa boravišta, adresa lica ovlašćenog za prijem pismena…). U tom slučaju, neophodno je da to naglasite javnom beležniku kod koga vršite overu ugovora.

Izuzetno važno: Žalbu protiv rešenja nadležne Službe katastra nepokretnosti podnosite na šalteru Službe koja je donela rešenje i uz žalbu možete priložiti i nedostajuću dokumentaciju na koju Vam ukazuje rešenje. Na taj način ćete zadržati pravo prioriteta upisa zasnovano momentom dostave od strane javnog beležnika.

Nakon što rešenje o upisu prava ili konstituisanju prava u katastar nepokretnosti i vodova, uz poreska rešenja (ukoliko ste poresku prijavu podneli preko javnog beležnika) stignu na Vašu adresu, postupak se okončava. Ostaje Vam, ipak, da uplatite iznos takse za upis prava u katastar, a, ukoliko niste ostvarili neko od poreskih oslobođenja – i iznos poreza.

Izvor: Vebsajt Ministarstva pravde, 25.01.2019.