Oporezivanje prihoda od nepokretnosti fizičkog lica porezom na dohodak građana i oporezivanje porezom na dodatu vrednost prometa usluge davanja u zakup nepokretnosti − poslovnog prostora koju pruža isto fizičko lice

(Mišljenje Ministarstva finansija, br. 430-00-722/2017-04 od
27.5.2019. god.
)

Pre svega, porez na dohodak građana i porez na dodatu vrednost, kao instrumenti javnih prihoda, su poreski oblici koji imaju različit predmet oporezivanja. Porezom na dohodak građana oporezuje se prihod fizičkog lica. Ovaj porez pripada grupi neposrednih poreza, što znači da neposredno tereti fizičko lice koje ostvaruje prihod. Za razliku od ovog poreza, porez na dodatu vrednost je posredni porez kojim se oporezuje promet dobara i
usluga, odnosno uvoz dobara, tako da poreski teret primenom modela neto svefaznog oporezivanja prometnog ciklusa (koji je zastupljen u Republici Srbiji) faktički snosi krajnji potrošač, a ne lice koje taj porez plaća državi.


Saglasno članu 66. stav 1. Zakona o porezu na dohodak građana („Službeni glasnik RS“, br. 24/01, 80/02, 80/02–dr. zakon, 135/04, 62/06, 65/06–ispravka, 31/09, 44/09, 18/10, 50/11, 91/11 − US, 93/12 i 114/12 – US, u daljem tekstu: ZPDG), koji (zakon) je bio u primeni od 1. jula 2001. godine zaključno sa 29. majem 2013. godine, prihodima od nepokretnosti smatraju se prihodi koje
obveznik ostvari izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti, a naročito: zemljišta, stambenih i poslovnih zgrada, delova tih zgrada, stanova, delova stanova, poslovnih prostorija i garaža.
Prihode od nepokretnosti iz stava 1. tog člana čine ostvarena zakupnina i vrednost svih realizovanih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, odnosno podzakupac (član 66. stav 2. ZPDG).
Saglasno odredbi člana 67. stav 1. ZPDG, obveznik poreza na prihode od nepokretnosti je fizičko lice koje izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti ostvari prihode po tom osnovu.
Obveznikom se ne smatra preduzetnik koji nepokretnosti izdaje u zakup ili podzakup u okviru obavljanja registrovane samostalne delatnosti (član 67. stav 2. ZPDG).


Oporezivi prihod od nepokretnosti čini bruto prihod kao ostvarena zakupnina i vrednost svih realizovanih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, odnosno podzakupac, umanjena za normirane troškove u visini od 20%, odnosno stvarne troškove koje je imao pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, ako za to podnese dokaze, saglasno st. 1. i 2. člana 68. ZPDG. Stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 20%
(član 69. ZPDG).


Saglasno navedenom, fizičko lice koje izdavanjem u zakup nepokretnosti ostvari prihode po tom osnovu, obveznik je poreza na dohodak građana na prihode od nepokretnosti.

U slučaju kada fizičko lice daje u zakup nepokretnost, kao u konkretnom slučaju, pravnom licu, tada je pravno lice kao isplatilac prihoda poreskom obvezniku (fizičkom licu − zakupodavcu) dužno da obračuna i po odbitku plati propisani porez na taj prihod, u ime i za račun poreskog obveznika.

To znači da je isplatilac prihoda (poreski platac) u obavezi da porez obračuna, obustavi i uplati na propisani račun u momentu isplate prihoda (fizičkom licu − zakupodavcu), u skladu sa propisima koji važe na dan isplate prihoda.
Prema članu 3. Zakonu o porezu na dodatu vrednost („Službeni glasnik RS”, br. 84/04, 86/04–ispravka, 61/05, 61/07,93/12, 108/13, 68/14 − dr. zakon, 142/14, 83/15, 108/16, 113/17 i 30/18, u daljem tekstu: ZPDV), predmet oporezivanja PDV su isporuka dobara i pružanje usluga koje poreski obveznik izvrši u Republici uz naknadu, u okviru obavljanja delatnosti, kao i uvoz dobara u Republiku.
Promet usluga, u smislu ovog zakona, su svi poslovi i radnje u okviru obavljanja delatnosti koji nisu promet dobara iz člana 1. ovog zakona, kao i svako nečinjenje i trpljenje (član 5. st. 1. i 2. ZPDV).
Odredbama člana 8. st. 1. i 2. ZPDV propisano je da se poreskim obveznikom smatra svako lice koje samostalno obavlja promet dobara i usluga, u okviru obavljanja delatnosti, pri čemu se delatnošću smatra trajna aktivnost proizvođača, trgovca ili pružaoca usluga u cilju ostvarivanja prihoda, uključujući i delatnosti eksploatacije prirodnih bogatstava, poljoprivrede, šumarstva i samostalnih zanimanja.
Saglasno odredbi člana 33. stav 1. ZPDV, malim obveznikom, u smislu ovog zakona, smatra se lice koje vrši promet dobara i usluga na teritoriji Republike i/ili u inostranstvu, a čiji ukupan promet dobara i usluga u prethodnih 12 meseci nije veći od 8.000.000 dinara, odnosno koje pri otpočinjanju obavljanja delatnosti procenjuje da u narednih 12 meseci neće ostvariti ukupan promet veći od 8.000.000 dinara. Mali obveznik ne obračunava PDV za izvršen promet dobara i usluga, nema pravoiskazivanja PDV u računima, nema pravo na odbitak prethodnog poreza i nije dužan da vodi evidenciju propisanu ovim zakonom (član 33. stav 2. ZPDV).
Mali obveznik može da se opredeli za obavezu plaćanja PDV podnošenjem evidencione prijave propisane u skladu sa ovim zakonom nadležnom poreskom organu i u tom slučaju stiče prava i obavezu iz stava 2. ovog člana, kao i druga prava i obaveze koje obveznik PDV ima po ovom zakonu (član 33. stav 3. ZPDV).
U slučaju iz stava 3. ovog člana, obaveza plaćanja PDV traje najmanje dve godine (član 33. stav 4. ZPDV). Po isteku roka iz stava 4. ovog člana, obveznik može da podnese zahtev za prestanak obaveze plaćanja PDV nadležnom poreskom organu (član 33. stav 5. ZPDV).
Ukupnim prometom iz stava 1. ovog člana, a u skladu sa članom 33. stav 6. ZPDV, smatra se promet dobara i usluga iz člana 28. stav 1. tač. 1) i 2) ovog zakona, osim prometa opreme i objekata za vršenje delatnosti i ulaganja u objekte za vršenje delatnosti za koja naplaćuje naknadu (u daljem tekstu: ukupan promet).
Odredbom člana 38. stav 1. ZPDV propisano je da je obveznik koji je u prethodnih 12 meseci ostvario ukupan promet veći od 8.000.000 dinara dužan da, najkasnije do isteka prvog roka za predaju periodične poreske prijave, podnese evidencionu prijavu nadležnom poreskom organu.

U skladu sa navedenim zakonskim odredbama, fizičko lice koje daje u zakup poslovni prostor smatra se poreskim obveznikom. To lice ima obavezu da se evidentira u sistem PDV ako u prethodnih 12 meseci ostvari ukupan promet veći od 8.000.000 dinara podnošenjem evidencione prijave nadležnom poreskom organu najkasnije do isteka prvog roka za predaju periodične poreske prijave.

U ukupan promet fizičkog lica koje daje u zakup poslovni prostor uračunava se naknada koju je to fizičko lice ostvarilo, odnosno koju je trebalo da ostvari za taj promet, pri čemu se u taj iznos ne uračunava porez na dohodak građana. Međutim, kada fizičko lice postane obveznik PDV iz razloga što je u prethodnih 12 meseci ostvarilo ukupan promet u iznosu većem od 8.000.000 dinara, osnovicu za obračunavanje PDV čini iznos naknade koji je fizičko lice ostvarilo ili treba da ostvari po osnovu davanja u zakup poslovnog prostora, bez PDV, pri čemu se u osnovicu za obračunavanje PDV uračunava i iznos poreza na dohodak građana što je eksplicitno navedeno u odredbi člana 17. stav 3. tačka 1) ZPDV. Naime, navedenom odredbom ZPDV p ropisano je da se u osnovicu uračunavaju akcize, carina i druge uvozne dažbine, kao i ostali javni prihodi (što znači i porez na dohodak građana), osim PDV.