Poslovni subjekti koji ne poseduju sopstveni prostor u kome bi organizovali obavljanje delatnosti, mogu ga zakupiti od drugih fizičkih i pravnih lica.
Poreske obaveze koje tom prilikom nastaju zavise pre svega od toga da li je vlasnik prostora koji se daje u zakupi pravno ili fizičko lice.
U ovom tekstu govorimo o zakupu poslovnog prostora u slučaju kada je zakupac privredno društvo ili preduzetnik, a zakupodavac, vlasnik poslovnog prostora, fizičko lice – građanin. Svi učesnici su rezidenti.
Naime, firma može uzeti u zakup prostor koji je u vlasništvu fizičkog lica i u njemu obavljati svoju delatnost, a u skladu sa ugovorom koji se tom prilikom sklapa. Ne postoje prepreke da se na adresi zakupljenog prostora registruje sedište firme.
Jedan od elemenata ugovora svakako je i zakupnina. Za firmu ona predstavlja poslovni trošak koji se uredno beleži u poslovnim knjigama i priznaje u poreskom bilansu prilikom obračuna oporezive dobiti. Troškovi zakupnina evidentiraju se na kontu 525 Troškovi naknada fizičkim licima po osnovu ostalih ugovora, koji se može raščlaniti u skladu sa potrebama privrednog subjekta.
Za fizičko lice, zakupnina je prihod, koji se oporezuje u skladu za Zakonom o porezu na dohodak građana. Naime, članom 61 prihodi od izdavanja u zakup sopstvenih nepokretnosti definisani su kao prihodi od kapitala, i oporezuju se u skladu sa ovim Zakonom. Nepokretnostima se smatraju zemljište i objekti (stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi nadzemni i podzemni građevinski objekti, odnosno njihovi delovi).
Za potrebe oporezivanja pod zakupninom se smatra iznos u koji se uračunava i vrednost svih izvršenih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, osim obaveza plaćanja troškova nastalih tokom zakupa a koji zavise od obima potrošnje zakupca (npr. električne energije, telefona i slično).
Porez po stopi od 20% obračunava se na bruto prihod umanjen za normirane troškove u visini od 25%. Šta ovo znači?
To znači da se ugovorena neto zakupnina (iznos koji zakupac isplaćuje zakupodavcu) prvo mora preračunati na bruto iznos (iznos koji sadrži i porez) i to primenom posebnog koeficijenta koji iznosi 1,176470588. Zatim se tako dobijeni bruto iznos umanjuje za 25% normiranih troškova, da bi se dobila poreska osnovica. Primenom stope od 20% na ovu osnovicu dobija se iznos poreza koji treba platiti. Ovaj koeficijent primenljiv je u slučajevima kada se priznaju normirani troškovi od 25%. Postoje i drugi slučajevi, ali ih u ovom tekstu nećemo posebno obrađivati jer su retki u praksi (priznavanje stvarnih troškova) ili se ne odnose na zakup poslovnog prostora u smislu u kom ga u ovom tekstu obrađujemo (iznajmljivanje stanova, soba i postelja putnicima i turistima).
Primer obračuna
Fizičko lice je izdalo sopstvenu nepokretnost pravnom licu, po ceni od 30.000 dinara mesečno.
Pošto je zakupnina ugovorena u neto iznosu, potrebno ju je prvo preračunati na bruto iznos, množenjem odgovarajućim koeficijentom. Obračun dajemo u tabeli:
| 1 | Neto prihod | 30.000,00 |
| 2 | Koeficijent za preračun | 1.17647059 |
| 3 | Bruto prihod (r.br.1 x r.br.2) | 35.294,12 |
| 4 | Normirani troškovi (r.br.3 x 25%) | 8.823,53 |
| 5 | Oporezivi prihod (r.br.3 – r.br.4) | 26.470,59 |
| 6 | Porez (r.br.5 x 20%) | 5.294,12 |
| 7 | Neto za isplatu (r.br.3 – r.br.6) | 30.000,00 |
Iako je poreski obveznik fizičko lice, ovaj porez se plaća po odbitku, odnosno obračunava ga, prijavljuje i plaća pravno lice odnosno preduzetnik prilikom isplate zakupnine.
Kao i većina poreza po odbitku, i on se plaća kroz sistem objedinjene naplate poreza, što znači da se o obračunatom porezu podnosi poreska prijava PPP PD kroz portal ePorezi Poreske uprave.
Tek nakon predaje poreske prijave, po dobijanju broja odobranje (BOP) može se izvršiti isplata zakupnine uz istovremeno plaćanje poreza (istog dana).
Za kraj nekoliko napomena.
Prihodi koje od izdavanja nepokretnosti ostvari preduzetnik koji obavlja delatnost izdavanja nepokretnosti ne smatraju se prihodom od kapitala.
Umesto normiranih troškova po stopi od 25% obvezniku poreza na prihode od kapitala (vlasniku nepokretnosti) priznaće se stvarni troškovi koje je imao pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, na njegov zahtev, ako za to podnese dokaze.
Oporezivi prihod od izdavanja sopstvenih nepokretnosti uključuje se u obračun godišnjeg poreza na dohodak građana, za razliku od ostalih oblika prihoda od kapitala.
Izdavanje nekretnina u podzakup ne oporezuje se na isti način kao izdavanje u zakup, jer se ne smatra prihodom od kapitala, već drugim prihodima.
Izvor: website www.mojafirma.rs